Las hipotecas multidivisa son un producto financiero que durante algunos años tuvo un importante auge en nuestro país y la zona euro. La comercialización de estos préstamos ha sido bastante polémica hablando en términos judiciales, toda vez que se han sucedido diversas sentencias tanto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea como del Tribunal Supremo, interpretando la incorporación de la cláusula multidivisa en préstamos hipotecarios.
¿Qué es una hipoteca multidivisa?
Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario, y en el que el índice de referencia sobre el que se aplica el tipo de interés es distinto al Euribor.
Como principal reclamo de este tipo de instrumentos financieros, se encuentra el utilizar como referencia una moneda de un país en el que los tipos de interés son más bajos que los de los países que tienen como moneda el euro.
Sin embargo, la inseguridad en la contratación de estos préstamos también crece exponencialmente, pues al riesgo en la variación del tipo de interés se añade el más que peligroso riesgo en la fluctuación de la moneda, ya que este último no incidiría únicamente en la cuota periódica de amortización (capital + intereses) sino también en el capital pendiente de amortizar, pues aquella fluctuación supone un constante recálculo del capital prestado. Esto último ha supuesto que, en los últimos años, mientras el valor de los inmuebles adquiridos en España ha sufrido una fuerte depreciación, las divisas más utilizadas en estas hipotecas (Yen, Franco suizo…) se han apreciado, por lo que los consumidores terminan abonando cuotas más elevadas y, en muchos casos, deben ahora una cantidad en euros mayor que la que recibieron al suscribir el préstamo.
Su carácter abusivo: necesidad de segundo filtro o control de transparencia.
El TJUE, interpretando la Directiva 93/13, ha establecido que el control cualificado o de transparencia al que debe ser sometida la cláusula, se traduce en que la misma debe estar redactada “de manera clara y comprensible” (artículo 4.2 Directiva 93/13) pero ello no quiere decir que deba ser clara y comprensible únicamente de forma gramatical, sino que se exige que el contrato exponga de forma meridiana el funcionamiento concreto del mecanismo de conversión de la divisa extranjera a la que se refiere la cláusula, así como la relación entre ese mecanismo y el declarado por otras cláusulas relativas a la entrega del préstamo, de forma que el consumidor pueda evaluar las consecuencias económicas derivadas de su cargo.
En este sentido, los riesgos de los cuales debe advertir el banco a los prestatarios son:
- Las fluctuaciones en la cotización de la divisa extranjera respecto del euro, los cuales pueden provocar variaciones en el importe de las cuotas del préstamo e incluso, el incremento de su importe podría llegar a ser tan considerable que pusiera en riesgo su capacidad de afrontar el pago en caso de una fuerte depreciación del euro respecto de la divisa en la que se ha gestionado el préstamo.
- De otro lado, esa fluctuación de la divisa supone que el capital prestado debe ser constantemente recalculado, ya que la valoración de la moneda en la que se ha solicitado el préstamo varía según aquella fluctuación con respecto al euro.
- Igualmente, las entidades financieras deben advertir a los consumidores (prestatarios) de la facultad de la que disponen para resolver de forma anticipada el préstamo y exigir el pago de la totalidad del capital pendiente cuando concurre alguno de los supuestos vinculados a la fluctuación de la divisa.
Teniendo en cuenta lo hasta aquí expuesto, y con base en tales argumentos, el Tribunal Supremo ha declarado que, la cláusula mencionada no supera el control de transparencia, porque los prestatarios no han recibido una información adecuada sobre la naturaleza de los riesgos asociados a las cláusulas relativas a la denominación en divisas del préstamo y su equivalencia con la moneda en que los prestatarios reciben sus ingresos, ni sobre las graves consecuencias asociadas a la materialización de tales riesgos. La falta de transparencia de la cláusula relativa a la denominación en divisa del préstamo y la equivalencia en euros de las cuotas de reembolso y del capital pendiente de amortizar, no es inocua para el consumidor, sino que provoca un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe, puesto que, al ignorar los graves riesgos que entrañaba la contratación del préstamo, no pudo comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos en otras condiciones.